Theo dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước được báo Người Quan Sát dẫn lại, tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 37,8% so với đầu năm 2025. Đây là mức tăng đáng chú ý sau hai năm thị trường gần như đóng băng, phản ánh sự cải thiện rõ nét về niềm tin của cả ngân hàng lẫn nhà phát triển dự án.
Ở góc nhìn của nhà đầu tư cá nhân, con số này không chỉ là thống kê — nó là chỉ báo sớm cho một chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam.
Vì sao dòng tín dụng lại chảy mạnh vào BĐS cuối 2025?
Có ba lực đẩy chính đang cộng hưởng với nhau:
- Lãi suất huy động ở vùng đáy: mặt bằng tiết kiệm 12 tháng phổ biến 4,5–5,5%/năm khiến kênh gửi ngân hàng mất dần sức hút, dòng tiền buộc phải dịch chuyển sang tài sản có khả năng sinh lời cao hơn.
- Room tín dụng được nới, chính sách tháo gỡ pháp lý: Chính phủ và NHNN liên tục ban hành các nghị định gỡ vướng cho dự án BĐS, giúp chủ đầu tư uy tín tiếp cận vốn thuận lợi hơn.
- Ngành du lịch phục hồi mạnh: khách quốc tế và nội địa tăng liên tục trong quý IV/2025 kéo theo cầu bất động sản nghỉ dưỡng, nghỉ cuối tuần bật dậy sau thời gian dài trầm lắng.
Tiền chảy vào BĐS — nhưng không chảy đều
Điểm quan trọng cần lưu ý: dòng tín dụng gần 38% không phân bổ đồng đều cho toàn thị trường. Theo phân tích của các chuyên gia được báo chí trích dẫn, vốn ngân hàng đang có xu hướng ưu tiên rõ rệt:
- Chủ đầu tư niêm yết, minh bạch tài chính, có khả năng hoàn thiện pháp lý và bàn giao đúng hạn.
- Dự án có dòng tiền khai thác thực — tức là sản phẩm sau khi bàn giao có thể cho thuê, kinh doanh du lịch, tạo ra thu nhập thay vì chỉ 'ôm chờ tăng giá'.
- Khu vực gắn với hạ tầng giao thông và du lịch: sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc phía Nam, đô thị vệ tinh của TP.HCM.
Đây chính là lý do phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thế hệ mới — kết hợp lưu trú, giải trí và vận hành chuyên nghiệp — đang thu hút sự chú ý trở lại, khác hẳn với 'condotel thế hệ cũ' vốn gặp vấn đề pháp lý và cam kết lợi nhuận ảo.
Nhà đầu tư cá nhân nên đọc con số 37,8% như thế nào?
Với người có 1–3 tỷ đồng nhàn rỗi, tín hiệu tín dụng bật tăng đưa ra ba gợi ý thực tế:
- Cửa sổ giá 'đáy' đang thu hẹp: khi ngân hàng bơm vốn mạnh, giá sơ cấp của các dự án chất lượng thường được điều chỉnh tăng theo tiến độ. Người vào sớm ở giai đoạn booking/đặt chỗ thường có lợi thế giá và chính sách thanh toán.
- Ưu tiên sản phẩm tạo dòng tiền: thay vì đất nền chờ sóng, các sản phẩm mini-hotel, căn hộ biển vận hành bởi thương hiệu quốc tế đang được đánh giá phù hợp với khẩu vị 'thu nhập thụ động' của nhà đầu tư trung lưu.
- Đọc kỹ pháp lý và đơn vị vận hành: 37,8% tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa mọi dự án đều an toàn. Việc chọn CĐT niêm yết, đơn vị vận hành có tên tuổi vẫn là 'bộ lọc' quan trọng nhất.
Case study: Quậy Complex và câu chuyện dòng tiền quay lại BĐS ven biển phía Nam
Trong bức tranh dòng vốn đang chọn lọc, Quậy Complex (The Quậy) là một ví dụ đáng để quan sát. Dự án có quy mô ~7,38ha nằm mặt tiền đường Võ Thị Sáu, thị trấn Phước Hải (huyện Long Đất, Bà Rịa – Vũng Tàu), do Phát Đạt — doanh nghiệp niêm yết trên HOSE — làm chủ đầu tư. Tổ hợp gồm 9 tòa tháp thiết kế theo concept '9 tháp 9 gu' bởi Mercurio Design Lab (Ý), định vị là 'thành phố cuối tuần của siêu đô thị TP.HCM'.
Sản phẩm chính là căn hộ Studio/1PN+/2PN bàn giao full nội thất, 100% có bồn tắm, giá tham chiếu khoảng 2,1 tỷ đồng/căn — phù hợp với nhóm nhà đầu tư đang tìm tài sản khai thác được thay vì chỉ chờ tăng giá. Khâu vận hành do Wyndham quản lý khách sạn, CBRE tư vấn và Vivora phụ trách leasing — đúng 'bộ lọc' mà dòng tín dụng đang ưu tiên.
Xét thêm về hạ tầng, dự án nằm trong trục hưởng lợi từ sân bay Long Thành (dự kiến khai thác 2027, công suất mở rộng từ 25 lên 100 triệu khách/năm) và mạng lưới cao tốc phía Nam. Bảng dòng tiền mini-hotel do CĐT công bố tham khảo ở mức 8–15%/năm (đã trừ phí vận hành) — đây là con số tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận, và nhà đầu tư cần đối chiếu với công suất khai thác thực tế theo mùa.
Trong bối cảnh tín dụng BĐS tăng gần 38% nhưng dòng vốn chọn lọc gắt gao, việc quan sát những dự án hội đủ ba yếu tố chủ đầu tư niêm yết – vận hành quốc tế – vị trí hạ tầng là bước đi hợp lý cho nhà đầu tư đang cân nhắc dịch chuyển tiền từ tiết kiệm sang bất động sản dòng tiền. Thông tin chi tiết về Quậy Complex có thể tham khảo tại ninhnguyenbds.vn/the-quay.
Quan tâm căn hộ biển vừa nghỉ dưỡng vừa ra dòng tiền?
Quậy Complex Phước Hải — full nội thất từ ~2,1 tỷ, Wyndham & CBRE vận hành, đang nhận booking đợt đầu.
Nhận bảng giá & suất booking →Bài viết tổng hợp từ nguồn tin công khai, số liệu dự án theo tài liệu CĐT — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Xem thông tin đầy đủ tại trang dự án Quậy Complex.